Mercato immobiliare: il 2015 si chiude in ripresa

Leopoldo Cobianchi
Leopoldo Cobianchi

Il mercato immobiliare è veramente in ripresa? Nel corso dell’anno appena trascorso, si è detto e si è scritto tanto a riguardo. Si è parlato di “crisi ancora aperta”, poi di “timidi segnali di ripresa del mattone”. Con la fine del 2015 e l’inizio del 2016 è tempo quindi di bilanci.

Tutto sommato, tra molteplici difficoltà, il mercato immobiliare sembra davvero aver preso la strada della risalita. Con Leopoldo Cobianchi, vicepresidente della I.R.I. Real Estate, uno dei gruppi leader nel campo immobiliare, attivo da oltre trentacinque anni, siamo andati a saperne di più.

Dottor Cobianchi, finalmente dopo una crisi che perdurava da oltre sette anni, sembra che l’economia italiana e in questo caso il settore immobiliare, abbia fatto riscontrare segnali di ripresa. Ci spiega, nel caso del mattone, che cosa ne pensa al riguardo e se sia vero o no tutto quello che si legge sui giornali che si dedicano all’economia?

Effettivamente, i dati emersi nei mesi ultimi del 2015 sono promettenti. Si prospetta, almeno nel campo dell’immobiliare, uno scenario e un futuro sicuramente migliore rispetto agli ultimi anni. Il comparto immobiliare ha fatto registrare un miglioramento del 6% sotto l’aspetto relativo ai volumi delle compravendite. Sono dati visibili, reali e concreti. Naturalmente, come già detto nelle precedenti interviste, parlare di crisi terminata è ancora azzardato a mio avviso. Ma siamo senza dubbio sulla strada giusta.

Secondo lei, queste difficoltà che trova l’Italia nel lasciarsi definitamente la crisi alle spalle da quali fattori sono dipese e da quali ancora dipendono?

Sicuramente fa strano pensare e rendersi conto che un paese come l’Italia faccia una fatica incredibile a risollevarsi e a seguire la scia vincente di Germania, Francia e Inghilterra nonostante gli incentivi adottati dalle politiche monetarie. Tutte nazioni che sono riuscite a “limitare” i danni, attraverso politiche economiche mirate. Contestualmente, l’Italia per 5 anni almeno è rimasta il fanalino di coda, assieme a nazioni di minore peso politico e prestigio. È incredibile pensare come nel Belpaese i segnali di ripresa siano stati così lenti. Sono periodi di crisi duri, dai quali non se ne esce facilmente.

Tornando agli incentivi delle politiche monetarie, ad inizio dicembre, il presidente della Banca Centrale Europea, Mario Draghi, ha confermato il prolungamento del “Quantitative Easing”, il programma che prevede l’acquisto di titoli da parte della banca centrale fino a Marzo 2017, pur lasciando invariato l’importo mensile a 60 miliardi di Euro. Tutto questo con l’obiettivo di rafforzare lo stimolo monetario e far risalire l’inflazione nell’eurozona, la quale resta ancora troppo bassa, con attualmente lo 0,1%, portandola vicino al 2% entro il 2018 . Fatta questa premessa, l’Italia ora dovrebbe approfittare di queste politiche monetarie adottate dai sistemi dell’Eurozona per diminuire fattori come il proprio debito pubblico, attestato ancora su livelli troppo alti e il tasso legato alla disoccupazione 12%, sceso solamente di un punto percentuale rispetto al 2014.

Qual è la chiave di volta per far ripartire il settore immobiliare in maniera definitiva?

Facile a dirlo, molto più complicato metterlo in pratica. Per far sì che avvenga questo, incidono e incideranno sempre molteplici fattori. Uno dei principali è proprio legato al tasso di disoccupazione. Come possiamo pensare che in una nazione dove vige una soglia così alta di cittadini senza un impiego lavorativo, questi ultimi possano investire i loro risparmi nel settore immobiliare? È pura utopia, perché senza lavoro non ci sono salari, senza i salari non possono esserci degli acquisti, senza acquisti l’economia di un paese si contrae. Nonostante gli ultimi avvenimenti di cronaca abbiano rimarcato come l’investimento nel mattone sia ancora sicuro rispetto agli investimenti finanziari, troppo spesso soggetti all’alta volatilità dei mercati. Ma se i soldi non ci sono, solo alcune categorie rimarranno “privilegiate”. Il mercato immobiliare sta ripartendo, ma la macchina per riprendersi del tutto ha bisogno di tempo. Quanto? Ancora qualche anno.

Proprio in relazione a questo, sempre secondo lei, perché i risparmiatori dovrebbero destinare i propri risparmi in questo settore ?

In un momento come quello attuale è importante sapere dove e in che modo investire. Il Real Estate rappresenta un’asset class importante, sicura, in grado di garantire livelli di performance in termini di redditività superiori a quelli che potrebbero garantire oggi i titoli di stato, con i tassi ai minimi storici. Parlando in termini specifici ed economici, attualmente un’asset a destinazione residenziale può apportare una redditività del 3% sul capitale investito, confrontandolo con quelli che sono i rendimenti attuali dei Bot e Btp, sicuramente è un operazione più conveniente.

Fatte queste premesse qual è la reale situazione del mercato immobiliare attualmente in Italia? La gente legge molto, ma non sa quando, eventualmente, è il momento di investire

Certamente chi ha comprato in questo periodo di crisi ha fatto un bell’investimento.

La ripresa di cui parlavo prima è strettamente legata al volume di compravendite. Volume che, ripeto, ha fatto registrare un incremento rispetto agli anni passati. Questo trend positivo, per noi operatori del settore, può rappresentare una base da cui ripartire in maniera stabile.

Il 2015 si è chiuso con una crescita di transazioni del 6%, rispetto al 2014, toccando quota 450.000 compravendite. Ma rimaniamo al 42% in meno rispetto ai numeri record registrati nel 2007, l’anno di maggior picco. Tuttavia, ci aspettiamo un 2016 ancora più positivo in termini di scambi. Con la giusta prudenza, possiamo prevedere che le transazioni possano arrivare a toccare quota 500.000. Sperando che la crescita sia esponenziale di anno in anno.

Per quanto riguarda i prezzi, aumenteranno? Se sì, quando?

Capitolo a parte è quello rappresentato dall’andamento dei prezzi, che hanno fatto registrare nel corso degli ultimi anni, trend molto negativi. Fino a toccare soglie molto basse.

Attualmente, su mercati principali come quelli incentrati su Roma e Milano, si possono acquistare immobili usufruendo dei prezzi relativamente contenuti, riuscendo in questa maniera ad avere un potere d’acquisto maggiore, rispetto l’acquisto in altre capitali europee, come Londra o Parigi, dove il gap di prezzi, messo a confronto con le nostre metropoli, resta incolmabile. Per la risalita del prezzo del mattone, tutto è legato alla ripresa economica generale del paese.

Da questi dati abbastanza incoraggianti, ma ancora lontani da una rinascita vera e propria, reputa che il nostro paese potrà lasciarsi la recessione alle spalle e ripartire in maniera definitiva nel settore immobiliare?

Inutile creare false aspettative. La ripresa definitiva non sarà a breve termine. Penso sia ancora prematuro per parlarne. Purtroppo in Italia, rispetto alle nazioni menzionate, abbiamo culture diverse, politiche diverse e soprattutto mentalità completamente differenti . Per gruppi come il mio, che operano nel campo Real Estate da oltre quarant’anni e si interfacciano con l’estero, c’è la percezione di come il mercato italiano non sia considerato interessante per molteplici fattori dagli investitori internazionali. Complice una classe politica incerta e talvolta corrotta, una tassazione troppo elevata che non incentiva in alcun modo la possibilità di investire non solo in immobili.

 

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