Tanta gente senza casa, tante case senza gente

palazzo in costruzione nella periferia romana

A Roma sono stati quantificati in 250mila gli alloggi sfitti, nonostante ciò la speculazione edilizia continua a consumare suolo

In economia la determinazione del prezzo di un bene si ha quando si incontrano le curve della domanda e dell’offerta. Il mercato immobiliare italiano, specie negli ultimi anni, sembra non obbedire più così fedelmente a questa regola.
Eccezion fatta per le abitazioni di pregio, nuove o usate, la cui compravendita non conosce crisi, in quelle di fascia medio/bassa la domanda e l’offerta non sempre si incrociano. Questo fenomeno, acutizzatosi nell’ultimo quinquennio, ha generato una quantità esorbitante di alloggi sfitti e un’emergenza abitativa diffusa che tiene in apprensione le amministrazioni locali italiane.
In alcuni Comuni il problema è più accentuato che in altri. Un caso lampante è quello di Roma. Il paradosso assume connotazioni ancora più stridenti se pensiamo che nel territorio dell’Urbe si continuano a costruire case, la maggior parte delle quali si sa già che rimarranno invendute. La cementificazione dell’Agro romano e l’edificazione su aree urbane vuote prosegue (solo un po’ più lenta rispetto agli anni passati) nonostante la crisi che ha duramente colpito il settore.
Sebbene sia crollata la domanda di case nuove, ci si ostina ad attuare il Piano Regolatore del 2008 che ha disegnato lo sviluppo della città, con precise scelte pianificatorie che contemplano un ulteriore consumo di suolo oltre il GRA ed edificazioni per un totale di 70 mln di metri cubi.
“Non ci sono più le file fuori dagli uffici vendita – dicono all’ACER (Associazione Costruttori Edili di Roma e Provincia) – la gente non compra più sulla carta come nel passato”. Si continua a costruire e vendere anche se in tempi più dilatati, e l’invenduto cresce esponendo l’imprenditore di turno a rischi sempre più consistenti. Chi innalza edifici residenziali e non riesce a vendere almeno la metà degli alloggi deve mettere in conto una riduzione degli incassi previsti (qualora decida di ridurre i prezzi di vendita) o deve pensare alla gestione dell’invenduto (locazione o, cosa ancora più azzardata, attesa di ripresa dei prezzi). La compravendita del nuovo rappresenta il 20% del mercato immobiliare. I prezzi, anche in virtù del fatto che i terreni sui quali è ancora possibile edificare hanno raggiunto un valore elevato, non si sono abbassati.
L’altro 80% del mercato, quello dell’usato, è tornato invece ai suoi livelli storici dopo otto anni di crescita folle che aveva portato fuori scala i valori delle compravendite ed i prezzi. Nonostante questa normalizzazione, complice la difficoltà connessa all’accesso al credito dovuta alla stretta sulla concessione dei mutui operata dalle banche, il livello delle transazioni si è drasticamente abbassato (-25%). I motivi di queste restrizioni sono arcinoti: i risparmi non sufficienti a coprire l’anticipo, l’assenza di garanzie reddituali, il basso livello dei redditi stessi etc. Fatto sta che la domanda è rappresentata dai ceti medio/alti e non include profili di inquilini sempre più in aumento come i divorziati e le giovani coppie.
Molte di queste si rivolgono ad un usato di fascia bassa o propendono verso soluzioni per così dire “familiari”. In tanti, freschi di matrimonio, in un primo momento non si allontanano dalla casa dei genitori di una delle famiglie di provenienza. Altra opzione largamente adottata è il trasferimento fuori dal Comune di Roma, dove le case hanno prezzi più abbordabili.
Spostandosi dalla parte dell’offerta, chi prima trovava vantaggioso vendere un immobile ora ci pensa due volte prima di svenderlo, essendo crollati i prezzi mediamente del 20%, ed il più delle volte preferisce tenerlo inutilizzato in attesa di tempi migliori. Molti infatti scelgono di non affittarlo nemmeno, accettando di sopportare la pressione fiscale costituita da imposte che cambiano di nome ma non nella sostanza. I proprietari sono allarmati dai sempre crescenti casi di morosità, alimentati anche dalle lungaggini burocratiche che rallentano gli sgomberi, lentezze che in alcuni casi fissano ad un anno e mezzo il tempo con cui il detentore riesce a tornare in possesso del proprio alloggio, molto spesso ridotto in pessime condizioni.
Esiste una soluzione atta a fronteggiare questa che è a tutti gli effetti un’emergenza? Ci sono due scuole di pensiero, l’una l’opposto dell’altra. Da una parte amministrazioni e costruttori, dall’altra il network di sigle che rappresentano i cittadini che versano in stato di disagio abitativo.
I primi sono propensi all’edificazione di nuovi alloggi. Sul sito del Comune di Roma è presente questa dichiarazione d’intenti, dopo un decennio di chiacchiere e zero case popolari edificate: “risulta prioritaria l’attività connessa all’acquisto e/o costruzione di alloggi di Erp e di housing sociale per far fronte al fabbisogno alloggiativo di circa 1900 nuclei familiari presenti nella graduatoria del Bando Casa con punti 10 e quindi aventi titolo all’alloggio popolare”. In effetti c’è qualcosa che può produrre a Roma una tale quantità di case. “Si chiama bando regionale 355 ed è del 2004. Sono già stati individuati gli operatori e assegnate le aree”, ha dichiarato con solerzia il Presidente dell’ACER, Edoardo Bianchi, in occasione dell’assemblea annuale dell’Associazione. “Non appena la Regione definirà le modalità di erogazione del finanziamento e attuerà le opportune rimodulazioni dell’operatività dell’intervento, all’indomani apriremo i cantieri e dopo due anni le case saranno pronte”. Facile, no? Ciò veniva espresso alla presenza del Sindaco di Roma Ignazio Marino e del Presidente della Regione Lazio Nicola Zingaretti, oltre che dei Presidenti dell’Ordine degli Architetti di Roma Livio Sacchi, dell’Ordine degli Ingegneri di Roma Carla Cappiello, e dell’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) Paolo Buzzetti. Una Santa Alleanza resa compatta dal cemento, quello che si vuole riversare sull’Agro Romano, con cui si prevede di coprire 2.400 ettari di terreno, per un totale di 23 mln di metri cubi edificati.
Di diverso avviso i Movimenti per la casa. Alla megalomania di amministrazioni e costruttori oppongono alcune idee tanto economiche quanto ecologiste. Propongono per esempio di ristrutturare ed assegnare il patrimonio edilizio pubblico, anziché svenderlo, rientrando delle spese affrontate nel giro di qualche anno con la riscossione di un canone di affitto moderato. Le imprese costruttrici tornerebbero a lavorare, non occorrerebbe consumare più suolo ed ospedali, caserme, depositi ed edifici in disuso verrebbero sottratti al degrado. Oppure le amministrazioni pubbliche potrebbero rilevare l’invenduto dei costruttori a prezzo di costo per poi affittarlo, togliendo dalle loro mani il cerino rovente acceso da speculazioni azzardate. O in alternativa contribuire in parte alla locazione delle migliaia di alloggi sfitti, coprendo il gap tra prezzi reali e disponibilità economica dei senza casa. Idee disarmanti per la loro semplicità.

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