Stadio della Roma: speculazione o opportunità da non perdere?

Adesso che Virginia Raggi è diventata il nuovo sindaco di Roma, che cosa succederà al progetto del nuovo stadio? Verrà portato a termine oppure no? Sarà proprio lei a bloccarlo, il primo sindaco donna della Capitale? Le domande sorgono spontanee nella testa di molti tifosi giallorossi che leggono quello che scrivono i siti come ad esempio Lavocegiallorossa.it i quali, riportando il programma della Raggi (ripreso dal sito Repubblica.it) sottolineano come tra i vari punti non ci sia lo stadio della Roma. E quindi?

Devono veramente preoccuparsi i tifosi giallorossi? Proviamo a capirlo, cercando di vederci finalmente chiaro su che cosa si tratti realmente. Partendo dal fatto che senza l’ombra del dubbio, se questo progetto fosse realizzato sarebbe uno dei più importanti (per entità e risorse impiegate), realizzati nella Capitale negli ultimi quindici anni. Il primo stadio di proprietà di una squadra della Capitale, il terzo in tutta l’Italia. Un progetto che come accaduto altre volte in Italia ha finito per dividere la politica e il popolo. In mezzo agli opposti schieramenti dei favorevoli (come lo era il principale sfidante della Raggi Roberto Giachetti) e dei contrari (come lo è l’assessore all’Urbanistica in pectore Paolo Berdini), ci sono i numeri e da quelli conviene partire. Come si legge allora sul sito stadiodellaromafaq.wordpress.com (specializzato nel fornire risposte alle domande più frequenti sul progetto) questo dello stadio sarà un investimento tutto privato che impiegherà (euro più euro meno) all’incirca 1,6 miliardi di euro. Di cui 500 milioni verranno destinati per la costruzione dell’impianto, 625 per il Business Park e oltre 400 per i costi di urbanizzazione. Il modello scelto per la realizzazione del progetto sarà il cosiddetto L.A Live in base al quale la o le società che possiedono i soldi e le garanzie necessarie per accedere al credito si fanno anche carico degli oneri di costruzione compresi quelli infrastrutturali. I maggiori partner dell’operazione sono al momento la Starwood Capital (che possiede un patrimonio di 37 miliardi di dollari) e la AEG Facilities (la più importante società di eventi al mondo). Sono queste due società che garantiranno finanziariamente la buona riuscita dell’operazione. Che cosa ci guadagnano dall’investimento? La remunerazione arriverà dalla vendita o dalla locazione degli immobili e degli impianti (in questo caso lo stadio e le strutture di allenamento.

Alla Roma l’affitto per entrambe le strutture costerà una cifra pari a circa 4,5 milioni di euro annui contro gli 8 attuali che la società di Pallotta paga al CONI per lo stadio Olimpico.) Ma la Roma appunto, che cosa ci guadagnerà dalla costruzione del nuovo stadio? Nelle casse giallorosse entreranno i soldi derivanti rispettivamente: dalla vendita dei biglietti degli eventi (ad esempio le partite); i profitti dei prodotti con il marchio Roma venduti all’interno del “Roma Village”; inoltre da una quota pari al 10% del margine operativo netto sugli incassi derivanti dagli eventi extra-Roma. L’area scelta è quella di Tor di Valle dove al momento si trova l’ex Ippodromo. Ma perché proprio questa? La scelta di Tor di Valle è giunta dopo una selezione realizzata nel 2012 dalla società Wakefield&Cushmon che la Roma aveva incaricato di trovare l’area più adatta alla realizzazione dell’impianto. La W&C ha analizzato le proposte dei privati (circa un centinaio) per poi operare una scrematura e ridurre il numero a circa una decina. E’ a quel punto che la W&C e il Comune di Roma indicano nell’area di Tor di Valle quella più adatta. Siamo nel 2012 e in Campidoglio c’è ancora Gianni Alemanno che del progetto ( e soprattutto dei suoi vantaggi per il Comune e la città) è tornato a parlare anche nel suo libro “Verità Capitale”. L’area di Tor di Valle è stata dunque preferita a luoghi che inizialmente sembravano più accreditati come ad esempio la piana di Tor Vergata dove il re del cemento capitolino Francesco Gaetano Caltagirone possiede le concessioni edilizie. A Tor Vergata dunque non si muove foglia né si pone mattone che Caltagirone non voglia. Nell’aprile del 2015 “Il Nuovo Corriere Laziale” informava di un piano (poi immediatamente smentito) di Pallotta che si sarebbe informato sulla possibilità di costruire a Tor Vergata. Alla fine più che un “piano” di Pallotta, la notizia del Nuovo Corriere Laziale, si sarebbe rivelata invece un’idea del presidente del municipio VI Marco Scipioni. Di Tor Vergata, nel marzo scorso, era tornata a parlare (un po’ a sproposito) anche Virginia Raggi la quale, fresca di nomina nelle Comunarie del Movimento 5 Stelle, aveva dichiarato che se fosse stata eletta, avrebbe ritirato la delibera di pubblica utilità aggiungendo che “lo stadio magari lo facciamo da un’altra parte”. Dove? “A Tor Vergata”. Anche se poi, nei mesi successivi, la neo “sindaca” penta stellata ha ammorbidito la sua posizione arrivando a dichiarare infine che “sullo stadio siamo favorevoli a patto che rispetti la legge”. Ma perchè questo è un progetto che non rispetta la legge? E di quale legge parliamo? Della legge sugli stadi (147/2013), la quale è stata emanata con la finalità di ammodernare gli impianti del Paese, nella consapevolezza di non poter disporre di risorse pubbliche per poterlo fare. Per questo, non prevede alcun obbligo di proprietà (in questo caso in capo all’AS Roma) ma solo l’esistenza di un accordo tra promotore e società utilizzatrici dell’impianto (cioè la Roma stessa) in modo di poter stimolare l’ingresso di tutti gli eventuali investitori. Ma l’area di Tor di Valle non è sottoposta vincoli ambientali? E non c’è un rischio idrogeologico? Innanzi tutto si tratta di un’area già edificata ed edificabile che è priva di alcun vincolo di carattere ambientale o archeologico. E questo lo ha ripetuto anche il DG Mauro Baldissoni nei giorni scorsi quando è tornato a spiegare le ragioni per le quali fosse stata scelta Tor di Valle. Tra le quali, proprio l’assenza di vincoli di alcun genere. Si d’accordo, ma il rischio idrogeologico? Un rischio di questo genere fu sollevato dall’Autorità di Bacino che in sede di conferenza di servizi preliminare, segnalò la presenza di un rischio idraulico nell’area del fosso di Vallerano ( e non nell’area prossima al fiume Tevere come invece detto da qualcuno) che è una zona limitrofa a Tor di Valle. Per questo l’Autorità, rilevando allo stesso tempo che non ci fossero “elementi ostativi” alla realizzazione del complesso, chiese che il fosso di Vallerano fosse messo in sicurezza. Nel progetto definitivo, per questo, sono stati stanziati 5 milioni di euro destinati a questa finalità. Nel dicembre 2015 si sono concluse anche le indagini geologiche sull’area che ne hanno accertato la “compatibilità”. Ma in tal caso, questo progetto è una speculazione edilizia come dice il senatore di Forza Italia Maurizio Gasparri? Qualche dato numerico potrà aiutare i lettori. Se è vero che lo stadio occuperà una porzione pari al 14% circa dell’intera superficie, è anche vero che l’intera area oggetto dell’intervento si estende su 890.808 mq di cui 354000 saranno oggetto di edificazione.

Come si legge anche nel sito stadiodellaromafaq.wordpress.com l’indice di edificabilità è pari allo 0,39mq/mq ossia per ogni metro di terreno disponibile ne sarà edificato il 39%. Con la conseguenza che la metà della superficie sarà invece adibita ad area verde, l’11% destinato ad infrastrutture e in totale il 76% rimarrà destinato ad uso pubblico. Ma perché non costruire solo lo stadio? E questo è uno dei nodi sui quali anche negli ultimi mesi si è tornati a parlare e molto. Come spiegato anche dall’ex sindaco Gianni Alemanno (il primo che affrontò il tema nel 2012) nel suo libro “Verità Capitale”, questo progetto verrà realizzato con una modalità che in finanza viene definita “project financing freddo”. E’ una tecnica (assolutamente lecita e prevista dalla legge) che prevede uno scambio tra pubblico e privato, in base al quale il privato rinuncia ad una serie di diritti per acquistarne di altri. In questo caso, ai privati (proponenti ed esecutori dell’opera) il Comune di Roma Capitale (in particolar modo la giunta di Ignazio Marino) ha imposto per concedere la “pubblica utilità”, che insieme allo stadio fossero costruite anche le infrastrutture necessarie, delle quali non beneficeranno soltanto coloro che andranno a vedere le partite ma anche tutti gli altri cittadini. I privati dal canto loro, rinunciando al diritto di gestione sulle tariffe di queste opere infrastrutturali, hanno chiesto ed ottenuto un ampliamento delle cubature per ripagare lo sforzo economico. Il Business Park (i famosi grattaceli di Libeskind) è la conseguenza dell’applicazione delle compensazioni previste dalla legge, necessarie al raggiungimento dell’equilibro economico-finanziario. Ma che cosa ci guadagnerà il Comune di Roma? A fronte dei costi previsti per la costruzione dello stadio, delle opere annesse (Business Park e “Nuova Trigoria”) il Campidoglio otterrà come oneri di urbanizzazione un totale di 320 milioni di euro. A quale punto siamo arrivati con l’iter burocratico? La palla adesso è passata alla Regione. Dopo che prima la giunta Marino (nel settembre 2014) e poi il Consiglio Comunale (dicembre 2014) hanno riconosciuto la “pubblica utilità” dell’opera, chiedendo alcune modifiche nel progetto iniziale (il progetto definitivo è stato consegnato alla fine del mese di aprile), dopo aver ottenuto il “visto si approva” del CONI, adesso la palla passa alla Regione. La quale, ha 180 giorni di tempo per convocare la Conferenza dei Servizi che dovrà dare il via libera definitivo. Che cosa può fare Virginia Raggi? Forte della maggioranza assoluta (29+1 seggi nell’aula Giulio Cesare) potrebbe far approvare una nuova delibera che ritiri la “pubblica utilità” al progetto. A quel punto si dovrebbe ricominciare tutto daccapo. E probabilmente, come ha già avvertito il DG Baldissoni (che ha avvertito di possibili azioni legali a fronte di un ripensamento del Campidoglio), la Roma non la prenderebbe bene.
Se l’assessore in pectore l’urbanista Paolo Berdini ha parlato di “un miliardo di ricavi mancati” per le casse del Campidoglio, il suo collega (urbanista come lui) ed ex assessore Caudo ha invece risposto che grazie alle richieste della giunta Marino, il Comune da questo progetto avrà solo da guadagnarci ( a partire dai 320 milioni di euro di oneri di urbanizzazione) Insomma alla fine, questo progetto dello stadio, di che cosa si tratta: di una “speculazione” o di un’opportunità? Giudichino i lettori. A fronte di quello che hanno appena letto.

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